El recorrido de la vivienda social desde las administraciones públicas hasta las grandes estructuras financieras internacionales.
Un patrimonio creado con una finalidad social terminó convertido en un activo inmobiliario de inversión.
La película que llevamos viendo desde 2012 comienza con un dato difícil de ignorar: el Ayuntamiento de Madrid vendió alrededor del 25 % de su parque inmobiliario municipal con fines sociales. En aquellos momentos había en torno a 13.000 familias esperando una vivienda protegida. Así consta en un estudio posterior del propio Ayuntamiento sobre su política de vivienda.
Dentro de aquel proceso se produjo una de las operaciones inmobiliarias públicas más controvertidas de la historia reciente de Madrid: la venta de 18 promociones de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, la EMVS, que contenían 1.860 viviendas.
Aquellas viviendas no eran pisos vacíos sin finalidad definida. Habían sido construidas dentro de una política pública de vivienda y estaban ocupadas por adjudicatarios de la EMVS. De las 1.860 viviendas, 1.208 estaban destinadas al alquiler y otras 652 al alquiler con opción a compra. (Madrid)
Este es un dato esencial para comprender lo que ocurrió después.
Porque detrás de las cifras, de las sociedades mercantiles y de los grandes fondos internacionales había personas que vivían dentro de aquellas casas.
Y también conviene comenzar aclarando otra cuestión que durante años ha generado confusión: no he encontrado documentación fiable que permita afirmar que José María Aznar, Ana Botella o su familia compraran personalmente aquellas viviendas ni que poseyeran las supuestas 9.000 viviendas que aparecen mencionadas en algunas publicaciones y comentarios.
La realidad documentada es distinta y suficientemente importante como para no necesitar exageraciones.
José María Aznar fue presidente del Gobierno de España por el Partido Popular entre 1996 y 2004.
Años después, su esposa, Ana Botella, fue alcaldesa de Madrid desde el 27 de diciembre de 2011 hasta el 13 de junio de 2015.
Y fue durante su Alcaldía cuando se produjo esta operación.
DE LO PÚBLICO AL CAPITAL PRIVADO
El 24 de julio de 2013, la EMVS anunció oficialmente la venta de 18 promociones de vivienda.
Las promociones estaban situadas en Carabanchel, Centro, Villa de Vallecas y Villaverde.
El Ayuntamiento anunció entonces que las 18 promociones se vendían por 125,5 millones de euros a la oferta presentada por Magic Real Estate y Blackstone Group International Partners.
Además, el comprador adquirió locales comerciales, plazas de aparcamiento y trasteros por otros tres millones de euros.
La operación total ascendió, por tanto, a aproximadamente 128,5 millones de euros. (Madrid)
El Ayuntamiento sostuvo en aquel momento que el nuevo propietario se subrogaría en los derechos y obligaciones de los contratos existentes y que las condiciones de los inquilinos no se verían afectadas. (Madrid)
Sin embargo, la estructura empresarial de la operación fue bastante más compleja que una simple compraventa entre el Ayuntamiento y un comprador.
La oferta fue presentada por Magic Real Estate, S.L., actuando en nombre propio y por cuenta de vehículos de inversión asesorados por The Blackstone Group International Partners.
Posteriormente fueron designadas como sociedades coinversoras Fidere Vivienda, S.L.U. y Fidere Gestión, S.L.U., vinculadas a la estructura inversora de Blackstone.
Fueron finalmente estas sociedades las que formalizaron la adquisición de las promociones.
Es decir: las viviendas que habían formado parte del patrimonio público municipal pasaron a integrarse en una estructura privada vinculada a uno de los mayores grupos internacionales de inversión.
¿Y QUÉ PAPEL TUVO LA FAMILIA AZNAR-BOTELLA?
Aquí es necesario separar cuidadosamente los hechos demostrados de las asociaciones que se han realizado posteriormente.
No existe documentación que permita afirmar que los hijos de José María Aznar y Ana Botella o su yerno Alejandro Agag compraran las 1.860 viviendas de la EMVS o fueran propietarios de las sociedades adquirentes.
Sin embargo, existe un contexto empresarial que explica en parte por qué durante años se ha asociado públicamente aquella operación con el entorno familiar.
José María Aznar Botella, hijo del expresidente y de la entonces alcaldesa de Madrid, desarrolló su actividad profesional precisamente durante aquellos años en el sector financiero e inmobiliario.
Pero lo hizo vinculado a Cerberus, no a Blackstone.
La documentación de la CNMV identifica a José María Aznar Botella como consejero de Haya Real Estate y Gesnova Gestión Inmobiliaria Integral, sociedades pertenecientes al conjunto de entidades relacionadas con Cerberus. (CNMV)
La prensa económica también documentó su actividad en Haya Real Estate y posteriormente en negocios inmobiliarios propios a través de Siroco. (elconfidencial.com)
La coincidencia temporal resulta relevante como contexto empresarial: mientras Ana Botella ocupaba la Alcaldía de Madrid y la EMVS realizaba la venta de las viviendas a sociedades vinculadas a Blackstone, su hijo desarrollaba actividad profesional en el entorno de otro gran fondo internacional que estaba entrando en el mercado inmobiliario español.
Pero son dos grupos distintos.
Cerberus no es Blackstone.
Y no existe, con la documentación localizada, una prueba que permita afirmar que José María Aznar Botella intervino en la venta de las 1.860 viviendas municipales a Fidere.
El otro hijo del matrimonio, Alonso Aznar Botella, ha desarrollado posteriormente su propia actividad empresarial y fundó Zala Capital. La documentación mercantil acredita su vinculación con sociedades de inversión, pero tampoco he encontrado una conexión societaria con Fidere, Blackstone, Samarium o la operación de la EMVS. (BOE)
Alejandro Agag, marido de Ana Aznar, también ha desarrollado durante décadas una importante actividad empresarial. En 2003, El País informó de su participación en contactos relacionados con una posible entrada amistosa de inversores italianos en Metrovacesa. El propio Agag precisó posteriormente que no había participado en la posterior operación de toma de control y que su intervención se había limitado a estudiar aquella posible entrada amistosa, que finalmente no se produjo. (El País)
Por tanto, puede hablarse de importantes conexiones profesionales de miembros de la familia con los sectores financiero e inmobiliario.
Lo que no puede hacerse, sin pruebas adicionales, es transformar esas relaciones empresariales en una participación directa en la compra de las viviendas de la EMVS.
UNA VIVIENDA PÚBLICA NO ES ÚNICAMENTE UN ACTIVO FINANCIERO
Aquí se encuentra el núcleo de esta historia.
La vivienda pública existe para desarrollar una política social de acceso a la vivienda.
Sin embargo, durante los años 2012 y 2013 se vendió alrededor del 25 % del parque inmobiliario social municipal mientras había aproximadamente 13.000 familias esperando una vivienda protegida. El estudio municipal posterior señala además que entonces se planteaba desprenderse de otra parte del parque público. (Madrid)
Las 1.860 viviendas de la EMVS pasaron así del ámbito público al de sociedades privadas vinculadas a Blackstone.
El cambio no pasó inadvertido.
En 2016, una comisión de investigación del Ayuntamiento de Madrid estudió específicamente la operación. El dictamen aprobado recomendó, entre otras actuaciones, estudiar la nulidad de pleno derecho de la venta y emprender distintas acciones de responsabilidad. (Madrid)
Aquella comisión consideró que existían irregularidades y cuestionó la justificación de la operación. Esa fue una conclusión política y administrativa del Ayuntamiento surgido de las elecciones posteriores; no debe confundirse con una sentencia penal firme. (Madrid)
UN NEGOCIO MUCHO MAYOR QUE 1.860 VIVIENDAS
La operación de la EMVS no fue un fenómeno aislado.
Durante los años posteriores a la crisis financiera, grandes fondos internacionales adquirieron en España enormes carteras de viviendas, hipotecas, créditos morosos y activos inmobiliarios procedentes de bancos, promotoras y entidades públicas.
En distintas investigaciones aparecen cifras que ayudan a comprender la dimensión del proceso. En Cataluña, por ejemplo, cerca de 70.000 viviendas alquiladas llegaron a estar concentradas en manos de grandes tenedores, aunque solo una parte pertenecía directamente a fondos de inversión.
En el caso de Blackstone, algunas investigaciones han estimado que el grupo llegó a controlar en España más de 140.000 viviendas y decenas de miles de préstamos hipotecarios. Parte de esas operaciones procedían de grandes carteras bancarias adquiridas tras la crisis inmobiliaria.
Por eso, cuando aparece la cifra de “70.000 viviendas” conviene precisar su origen: en unas fuentes se refiere a viviendas concentradas en manos de grandes propietarios y, en otras, a hipotecas, préstamos o activos inmobiliarios adquiridos por fondos internacionales.
Las 1.860 viviendas de la EMVS forman parte de ese proceso mucho más amplio de transferencia de activos inmobiliarios hacia grandes estructuras financieras, pero constituyen una operación concreta y perfectamente identificable que no debe confundirse con esas cifras nacionales.
LOS TRIBUNALES TAMBIÉN ENTRARON EN ESCENA
La historia judicial fue larga y debe contarse completa.
En diciembre de 2018, el Tribunal de Cuentas condenó inicialmente a Ana Botella, varios miembros de su equipo y responsables de la EMVS al considerar que se había producido un perjuicio para el patrimonio público. Aquella resolución cifró el menoscabo en más de veinte millones de euros. (RTVE.es)
Pero esa condena no fue definitiva.
En julio de 2019, la Sala de Justicia del Tribunal de Cuentas revocó la sentencia anterior y absolvió a Ana Botella y al resto de responsables afectados.
En junio de 2020, el Tribunal Supremo rechazó el recurso planteado contra aquella absolución, que quedó así confirmada en esa vía. (RTVE.es)
También existió una causa penal.
En febrero de 2022, la Audiencia Provincial de Madrid absolvió a los responsables juzgados por aquella venta al considerar que la acusación carecía de respaldo probatorio suficiente. (RTVE.es)
Por tanto, sería incorrecto afirmar que Ana Botella fue condenada definitivamente por la venta.
Hubo una condena inicial en el Tribunal de Cuentas.
Fue recurrida.
Fue revocada.
Y las responsabilidades penales que posteriormente llegaron a juicio tampoco terminaron en condena.
La precisión también forma parte de la memoria.
ENTONCES, ¿QUÉ PODEMOS AFIRMAR?
Podemos afirmar que en 2013 la EMVS vendió 18 promociones que contenían 1.860 viviendas públicas.
Podemos afirmar que el conjunto de la operación, incluyendo otros inmuebles asociados, ascendió aproximadamente a 128,5 millones de euros. (Madrid)
Podemos afirmar que aquellas viviendas pasaron a sociedades vinculadas a Blackstone.
Podemos afirmar que la decisión fue posteriormente investigada política, administrativa, contable y judicialmente.
Podemos afirmar que determinados órganos e instituciones cuestionaron aspectos del procedimiento y de su justificación, mientras que posteriormente los tribunales no establecieron responsabilidad penal y fue revocada la condena contable inicial. (Madrid)
Y podemos afirmar que no existe documentación fiable que demuestre que José María Aznar, Ana Botella o sus hijos fueran personalmente propietarios de aquellas 1.860 viviendas.
Pero la historia no terminó con Blackstone.
¿QUIÉN ES HOY EL PROPIETARIO DE AQUELLAS VIVIENDAS?
Durante más de una década, las antiguas viviendas de la EMVS permanecieron integradas dentro de la cartera inmobiliaria de Fidere.
Pero en 2026 se produjo otro gran movimiento empresarial.
El 30 de marzo de 2026, Fidere Patrimonio comunicó oficialmente a BME Growth que había firmado la venta del 100 % del capital de todas sus filiales operativas propietarias de los inmuebles a dos sociedades:
Samarium PropHoldCo Cibeles SOCIMI, S.A. y Samarium Spanish PropHoldCo Cibeles, S.L.
La comunicación oficial identifica a ambas como sociedades controladas por fondos privados inmobiliarios gestionados por Brookfield Asset Management. (BME Growth)
La valoración neta anunciada para los inmuebles de las filiales fue de aproximadamente 1.050 millones de euros, aunque la cifra estaba sujeta a ajustes y al endeudamiento existente. (BME Growth)
Es importante hacer aquí una precisión.
No puede afirmarse sin reconstruir registralmente las 1.860 viviendas una por una que todas las unidades originales permanezcan hoy exactamente juntas y bajo idéntica titularidad.
Durante trece años pudieron producirse transmisiones individuales, ejercicios de opciones de compra u otras modificaciones.
Lo que sí está documentado es que las sociedades Fidere propietarias de los inmuebles pasaron a la nueva estructura controlada por fondos gestionados por Brookfield.
El Registro Mercantil permite incluso seguir parte de esa transformación.
En mayo de 2026, Fidere Vivienda, S.L. pasó a tener como socio único a Samarium PropHoldCo Cibeles SOCIMI, S.A. y cambió posteriormente su denominación a Samarium PropCo Cibeles 7, S.L. (BOE)
Otros vehículos Fidere siguieron el mismo camino. Fidere Vivienda 3, por ejemplo, pasó a tener como socio único a Samarium PropHoldCo Cibeles y se convirtió en Samarium PropCo Cibeles 2. (BOE)
Y por encima de Samarium PropHoldCo Cibeles aparece otra sociedad: el BORME identifica como socio único a Samarium HoldCo Cibeles Limited. (BOE)
La cadena societaria continúa, por tanto, más allá del nombre que aparece inmediatamente como propietario.
¿QUIÉN ESTÁ REALMENTE DETRÁS DE LAS VIVIENDAS?
Esta es quizá una de las cuestiones más interesantes de toda la investigación.
Responder a una pregunta aparentemente sencilla —«¿quién es el dueño de aquella vivienda que pertenecía al Ayuntamiento de Madrid?»— puede exigir recorrer hoy varias sociedades y diferentes niveles de propiedad.
El propietario registral concreto puede ser una sociedad española.
Esa sociedad pertenece a otra sociedad.
Sobre ella aparece un holding.
Y por encima se encuentran vehículos de inversión controlados por fondos gestionados por Brookfield Asset Management.
Brookfield, a su vez, es una gran estructura corporativa internacional y no una persona física que pueda ser señalada como «el propietario» de todos esos pisos.
No existe documentación que permita afirmar que esta arquitectura societaria se haya creado específicamente para ocultar quiénes son los propietarios de las antiguas viviendas públicas.
Este tipo de estructuras mediante sociedades vehículo y holdings es habitual en las grandes operaciones internacionales de inversión.
Pero el resultado práctico sí es evidente: para un ciudadano resulta hoy mucho más difícil seguir la propiedad económica de esas viviendas que cuando pertenecían directamente a una empresa municipal.
En 2013 podía identificarse claramente un patrimonio perteneciente a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid.
Trece años después hay que seguir una cadena formada por sociedades Fidere transformadas en sociedades Samarium, sociedades matrices y fondos internacionales gestionados por Brookfield.
Y tampoco he encontrado, dentro de esa cadena societaria actual, documentación que vincule a la familia Aznar-Botella con Samarium o Brookfield.
La vinculación empresarial documentada de José María Aznar Botella fue con Cerberus.
No con Blackstone.
No con Brookfield.
Y confundir esas estructuras terminaría debilitando precisamente aquello que sí está acreditado.
LA DUDA QUE DEJA ESTA INVESTIGACIÓN
Después de seguir durante años el recorrido de estas viviendas, queda una pregunta difícil de ignorar.
Existe un viejo dicho: «hecha la ley, hecha la trampa». No puedo afirmar que eso sea lo que ocurrió aquí, ni que las sucesivas estructuras societarias fueran creadas con la finalidad de ocultar a sus beneficiarios. No existe una prueba documental que permita sostenerlo.
Pero sí resulta llamativo comprobar cómo un patrimonio que en 2013 podía identificarse con absoluta claridad como propiedad municipal terminó integrado, trece años después, en una sucesión de sociedades, filiales, holdings y fondos internacionales.
Fidere Vivienda dejó paso a sociedades Samarium. Sobre ellas aparecen otras sociedades matrices. Y por encima se encuentran vehículos de inversión gestionados por grandes grupos financieros internacionales.
Todo ello puede responder a estructuras empresariales perfectamente legales y habituales en las grandes operaciones de inversión.
Pero legalidad y transparencia no son necesariamente la misma cosa.
Para el ciudadano, seguir hoy quién posee, controla y obtiene finalmente la rentabilidad de aquellas viviendas resulta considerablemente más difícil que cuando figuraban directamente dentro del patrimonio público.
Y esa es quizá la duda que permanece después de recorrer toda esta historia: no si podemos señalar sin pruebas a una determinada familia como propietaria, sino hasta qué punto un sistema basado en sucesivas sociedades y fondos termina haciendo casi invisible para el ciudadano quién se encuentra finalmente detrás del capital.
Porque cuanto más larga es la cadena, más difícil resulta poner nombre al último beneficiario económico.
Y cuando hablamos de viviendas que fueron construidas con dinero y finalidad pública, esa falta de claridad merece, como mínimo, ser interrogada.
EL DEBATE IMPORTANTE ES OTRO
La pregunta quizá no debería ser si una determinada familia política posee 9.000 viviendas.
No existe prueba de ello.
La pregunta de fondo es otra:
¿qué sucede cuando un patrimonio creado con una función social abandona definitivamente el ámbito público y entra en el circuito internacional de inversión inmobiliaria?
Quienes defendieron la venta argumentaron en su momento necesidades económicas de la EMVS y la obtención de recursos para continuar desarrollando políticas públicas. El Ayuntamiento sostuvo asimismo que los derechos de los arrendatarios serían respetados. (Madrid)
Quienes posteriormente cuestionaron la operación señalaron la pérdida de patrimonio público, problemas en el procedimiento y el impacto sobre la política municipal de vivienda. (Madrid)
Los tribunales, por su parte, terminaron descartando las responsabilidades penales juzgadas y revocaron la condena contable inicial. (RTVE.es)
Todos esos hechos forman parte de la misma historia.
Pero también existe otro dato que permanece: aquellas viviendas nacieron dentro del patrimonio público municipal y estaban destinadas a desarrollar una política social.
Primero pasaron a sociedades vinculadas a Blackstone.
Trece años después, la cartera empresarial en la que se encontraban integradas pasó a vehículos controlados por fondos gestionados por Brookfield.
Lo que comenzó siendo patrimonio municipal terminó formando parte de operaciones inmobiliarias internacionales valoradas en centenares de millones de euros.
Y mientras seguimos buscando nombres detrás de fondos, sociedades y holdings, quizá convenga no perder de vista a quienes estaban al principio de toda esta historia.
Las familias.
Los inquilinos.
Las personas que esperaban acceder a una vivienda pública.
Porque cuando hablamos de vivienda pública no hablamos únicamente de ladrillos, balances, sociedades de inversión o rentabilidades.
Hablamos también de la decisión colectiva sobre qué patrimonio debe permanecer al servicio de una política pública y cuál puede pasar al mercado privado.
No necesitamos convertir 1.860 viviendas en 9.000 para comprender la dimensión de lo ocurrido.
1.860 viviendas son suficientes para preguntarnos qué modelo de vivienda pública queremos y qué ocurre cuando un patrimonio creado con finalidad social entra definitivamente en el mercado internacional de inversión.
La historia resulta suficientemente importante cuando se cuenta con sus cifras verdaderas. Reyes Caballero
Deja una respuesta